Le Statut d’Entreprise Individuelle (EI) pour un mandataire immobilier : Avantages et fonctionnement

Introduction

Le choix du statut juridique est une étape essentielle pour tout mandataire immobilier indépendant.

Parmi les différentes options disponibles, le statut d’entreprise individuelle (EI) est souvent privilégié pour sa simplicité et sa flexibilité. Mais est-ce vraiment la meilleure solution pour exercer au sein d’un réseau immobilier ? Quels sont les avantages et les inconvénients de ce statut ? Cet article vous apporte un éclairage détaillé.

Qu’est-ce que l’entreprise individuelle (EI) ?

L’entreprise individuelle (EI) est une structure juridique permettant à une personne physique d’exercer une activité professionnelle sans créer de personne morale distincte. L’entrepreneur et son entreprise ne forment qu’une seule et même entité, ce qui simplifie grandement les démarches administratives et comptables.

Depuis la réforme de 2022, l’entreprise individuelle bénéficie d’une séparation automatique entre le patrimoine personnel et professionnel, offrant ainsi une meilleure protection en cas de dettes professionnelles.

Pourquoi choisir l’EI en tant que mandataire immobilier ?

Avantages

- Simplicité administrative : Pas besoin de rédiger des statuts ni de constituer un capital social. L’immatriculation se fait simplement auprès de l’URSSAF ou du greffe du tribunal de commerce.

- Fiscalité flexible : Possibilité d’être soumis à l’impôt sur le revenu (IR) avec des régimes fiscaux adaptés (micro-BIC, réel simplifié, réel normal). Depuis 2022, les EI peuvent aussi opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), sous certaines conditions.‍

- Séparation du patrimoine personnel et professionnel : La réforme de 2022 protège automatiquement les biens personnels de l’entrepreneur, sauf en cas de fraude.

- Aucune obligation de tenir une assemblée générale ou de rédiger des comptes annuels.

- Accès simplifié aux aides et exonérations fiscales pour les créateurs d’entreprise.

Inconvénients

- Responsabilité illimitée sur le patrimoine professionnel : Bien que le patrimoine personnel soit protégé, les dettes peuvent être importantes en cas de difficultés financières.

- Charges sociales élevées : L’entrepreneur est affilié au régime des travailleurs indépendants (SSI), ce qui implique un taux de cotisation plus élevé que pour un salarié.‍

- Imposition sur le revenu parfois lourde : En fonction du chiffre d’affaires, l’impôt sur le revenu peut être un frein, notamment en l’absence d’optimisation fiscale.

EI ou auto-entrepreneur : Quelle différence pour un mandataire immobilier ?

Beaucoup de mandataires immobiliers débutent sous le régime de la micro-entreprise (auto-entrepreneur), car il offre une gestion ultra simplifiée et des charges allégées. Cependant, le plafond de chiffre d’affaires limité (77 700 € pour les services en 2024) peut vite être un frein.

L’entreprise individuelle (EI), elle, ne connaît aucune limite de chiffre d’affaires, permettant ainsi aux mandataires les plus performants de développer leur activité sans contrainte de seuil. En revanche, elle impose une gestion comptable plus rigoureuse.

Comment créer une entreprise individuelle en tant que mandataire immobilier ?

Le processus de création d’une EI est simple et rapide :

1️⃣ Déclaration d’activité auprès de l’URSSAF ou du greffe du tribunal de commerce.

2️⃣ Obtention d’un numéro SIRET.

3️⃣ Immatriculation au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) si vous exercez en tant qu’agent commercial.

4️⃣ Ouverture d’un compte bancaire dédié (fortement recommandé, voire obligatoire en cas d’option pour l’impôt sur les sociétés).

5️⃣ Souscription d’une assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro).

Quelles sont les charges et la fiscalité en EI ?

L’un des aspects les plus importants à prendre en compte en entreprise individuelle est la gestion des charges et de la fiscalité. Voici un aperçu des principaux postes de dépenses :

Charges sociales

Les mandataires immobiliers en EI sont affiliés à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) et doivent payer des cotisations sociales représentant environ 40 à 45 % du bénéfice net. Ces cotisations couvrent :

• L’assurance maladie et maternité
• Les allocations familiales
• La retraite de base et complémentaire
• La CSG-CRDS

Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés

L’EI est imposée par défaut à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou des bénéfices non commerciaux (BNC). Le taux d’imposition dépend du barème progressif de l’IR.

Depuis 2022, l’option pour l’IS (impôt sur les sociétés) est possible, permettant une taxation à 25 % sur les bénéfices (au lieu d’un taux progressif pouvant aller jusqu’à 45 % en IR).

Autres charges et frais professionnels

En tant que mandataire immobilier en EI, vous devez aussi anticiper :

• Les frais professionnels (déplacements, logiciels, téléphone, matériel informatique…).
• L’assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro).
• Les éventuelles cotisations foncières des entreprises (CFE).
• Les frais bancaires liés à votre activité.

Exemple de calcul des charges sur un chiffre d’affaires de 100 000 €

Prenons un mandataire immobilier en EI réalisant 100 000 € de chiffre d’affaires annuel. Voici une estimation des charges et ce qu’il lui reste :

• Charges sociales (45 % du bénéfice net estimé à 50 000 €) : 22 500 €.
• Frais professionnels (10 % du CA estimé) : 10 000 €.
• Impôt sur le revenu (taux moyen estimé à 20 % sur 50 000 € de bénéfice net) : 10 000 €.
• Cotisation foncière des entreprises (CFE, variable selon la commune) : 800 €.

Revenu net avant impôt personnel : environ 56 700 €.

EI et réseau immobilier : Un bon combo ?

L’EI est particulièrement adaptée aux mandataires immobiliers évoluant dans un réseau comme MeilleursBiens, car elle permet de :

• Générer des revenus sans plafond.
• Bénéficier d’une flexibilité totale.
• Optimiser ses charges et ses frais professionnels.

En revanche, si votre activité devient conséquente, il peut être pertinent d’opter pour l’EI à l’IS ou de basculer vers une SASU, offrant plus d’optimisation fiscale et une meilleure couverture sociale.

Conclusion

Le statut d’entreprise individuelle (EI) est une excellente option pour un mandataire immobilier indépendant, notamment pour ceux qui souhaitent dépasser les plafonds de la micro-entreprise tout en conservant une gestion simplifiée. Cependant, il convient de bien anticiper les implications fiscales et sociales pour maximiser les avantages de ce statut.

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