L'évolution du marché immobilier en France depuis la crise sanitaire de 2020

La crise sanitaire de 2020 a surpris la planète tout entière. Malheureusement, elle a eu un impact négatif sur l'économie. Le marché immobilier n'a pas été épargné même s'il a sans doute moins souffert que d'autres secteurs. Mais, selon certains experts, la conjoncture est multifactorielle. On y retrouve la décision de HCSF ( Haut conseil de stabilité financière) sur le taux d'endettement, le prix du crédit, l'inflation, mais aussi la crise sanitaire. 

Le marché immobilier avant la crise sanitaire : une croissance régulière

La dernière sérieuse tempête dans le secteur de l'immobilier a eu lieu il y a 15 ans. C'était la crise des subprimes de 2008-2009. Depuis, le secteur de l'immobilier en France s'était magnifiquement rétabli et a retrouvé une évolution positive.  

La crise des subprimes : une secousse pour le marché immobilier en France

Issue à l'époque de l'éclatement de la bulle immobilière aux USA, la France avait elle aussi été touchée. À cette période, les transactions avaient brutalement chuté, et plongé un bon pan de l'économie dans la tourmente. Les transactions étaient tombées à 550 000 unités, contre 800 000 auparavant. Le gouvernement français avait réagi par une politique ferme de relance, ce qui avait permis à la situation de revenir à la normale en moins de trois ans avec un taux de croissance et des prix normaux.   

La situation du marché de l'immobilier français à la veille de la crise sanitaire

Au cœur de cette crise et de ses turbulences, les particuliers se sont à nouveau tournés vers les investissements immobiliers, ce qui a relancé les transactions. Parallèlement, le secteur immobilier a connu une hausse des prix de 11 %. Ainsi, dès 2011, les transactions avaient repris leur montant initial de 2007. Cette croissance a également été alimentée par la baisse des taux des crédits immobiliers. Cette évolution sur plusieurs années a permis d'atteindre un niveau de transactions à la veille de la crise sanitaire dépassant la barre d'un million.  

L'année 2020 : le début de la chute de l'immobilier en France ?

L'année 2020 a été marquée par une crise sanitaire sans précédent. Vers la fin du premier trimestre, un confinement a porté un coup d'arrêt à l'économie, y compris au secteur immobilier. 

L'année 2020 : un coup d'arrêt brutal à la croissance du secteur immobilier

Le nombre de ventes de logements et de biens immobiliers a brutalement dégringolé à 800 000 transactions. Or, jusqu'à 2020, le marché immobilier connaissait une augmentation constante, d'année en année. Les taux d'intérêt étaient bas et les ménages français n'avaient aucune raison de ne pas avoir confiance en l'avenir. 

La situation du marché de l'immobilier en France lors de la crise sanitaire

Le marché immobilier avant la crise était en pleine croissance. Les transactions avaient dépassé la barre du million de vente de logements et autres biens. Selon une note de conjoncture de 2021 réalisée par les notaires, la conjoncture était excellente. Le premier trimestre avait vu une augmentation des ventes de 20 %. Le confinement a marqué le début d'une chute vertigineuse du secteur immobilier. Les ventes ont chuté de 60 à 70 %. Dès la fin du confinement, les transactions ont connu un fort rebond, dû au report des échanges pendant le lock-down. 

Néanmoins, le volume des transactions a recommencé à baisser à compter du troisième trimestre. Le bilan de l'année 2020 se soldait par une baisse de 4 % du marché immobilier. 

Les tendances du marché de l'immobilier français depuis 2020

Les tendances du secteur du logement et de l'immobilier depuis la crise ne sont guère réjouissantes. Le marché immobilier, ainsi que le démontrent les études de l'INSEE, a connu une évolution positive jusqu'en 2021. Durant cette année, le nombre des transactions immobilières est revenu à son niveau précédent. Les ventes ont atteint 1,2 million d'unités. Selon une étude de la FNAIM (fédération nationale des agents immobiliers), le nombre de transactions fin 2022 a, à peine, dépassé 1,1 million de ventes.

En revanche, depuis le début de l'année 2023, le marché immobilier français subit une forte baisse. Or, cette situation ne peut être uniquement imputée aux conséquences de la crise sanitaire. 

L'analyse de la crise du secteur immobilier : les raisons de la baisse du marché

La crise qui frappe actuellement le marché immobilier français n'est pas due uniquement à l'épidémie de Covid qui s'est abattue sur la planète. Elle est multifactorielle. En effet, une analyse approfondie de la situation démontre que l'investissement dans l'immobilier a connu une première difficulté en raison du durcissement des conditions d'obtention des crédits nécessaires. 

Le durcissement des conditions d'obtention des crédits par les ménages français

Le taux ou encore l'indice d'endettement maximum des ménages français a été fixé à 35 %. Ce faisant, l'accès au crédit est devenu plus compliqué. Ce taux a été mis en place par le haut conseil à la stabilité financière dès 2019. Or, cette nouvelle limite est devenue un premier frein à l'achat d'appartements ou de maisons individuelles. Il en résulte que les ménages doivent disposer d'un apport personnel plus important.

La hausse des taux d'intérêt : un impact négatif sur le marché immobilier

La hausse des taux directeurs de la BCE (Banque centrale européenne), dans le sillage de ceux de la FED (Federal reserve system), freine l'accès au crédit pour les ménages les plus modestes. Combiné à la disparition prévue du prêt à taux zéro fin 2023, le crédit devient cher. De plus, les banques refusent l'augmentation de la durée de remboursement des crédits. Or, nombre de ménages ne peuvent procéder à l'achat d'un bien immobilier sans avoir recours au crédit.

Le taux d'inflation : un autre frein pour l'accès au crédit et au logement

Selon l'INSEE, le taux d'inflation actuel à fin septembre 2023 serait de 4,9 % sur un an. Il faut cependant se rappeler que cet indice ne concerne que les prix à la consommation des ménages. Or, selon l'indice de coûts et des prix de la construction, toujours de l'INSEE, l'augmentation, dans l'immobilier neuf et la rénovation, est de 7,99 %. Pendant ce temps, selon une étude citée par le magazine l'Usine Nouvelle, le taux d'augmentation des salaires ne sera que de 4,6 %. Ainsi, le rapport entre l'augmentation des prix des biens immobiliers et celle des salaires est défavorable aux acquéreurs potentiels.

Aussi les ménages désireux d'acquérir un logement vont rencontrer trois difficultés majeures. En premier, ils seront restreints par le taux maximal d'endettement fixé par le HCSF. Ensuite, la hausse des taux d'intérêt rend le crédit plus cher et demande un revenu disponible plus important. Enfin, l'indice d'augmentation des prix, plus élevé que le taux d'augmentation des salaires, ampute les ménages d'une partie de leur capacité d'emprunt. 

Les perspectives d'avenir du marché immobilier français et sa possible évolution

Certes, le marché immobilier est actuellement en net repli après des années de croissance. Si l'immobilier reste un investissement aux yeux des Français, la difficulté d'obtenir un crédit est actuellement le principal obstacle à l'achat d'un logement ou d'un bien immobilier. Néanmoins, il reste des opportunités. 

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Les perspectives du marché immobilier pour les années à venir

Selon certains experts, il faudrait s'attendre à une accélération de la baisse des transactions en 2024. Selon eux, ces tendances à la baisse devraient atteindre -4 %. À ce titre, les ventes pourraient chuter à 800 000 unités. En effet, la conjoncture ne devrait pas s'améliorer l'année prochaine, même si le ministre de l'Économie a récemment indiqué que l'inflation était jugulée. 

Des opportunités d'achat de logements pour certains ménages

Il reste cependant de belles opportunités pour ceux qui peuvent réaliser un achat sans avoir recours à un crédit. Certes, cela concerne en priorité les ménages des classes supérieures. Ceux-ci ont une capacité d'épargne plus importante que la moyenne. Ils peuvent ainsi acquérir un bien immobilier en payant comptant, ce qui leur permet d'en négocier plus facilement le prix. 

Les investisseurs étrangers : une aubaine pour le marché immobilier français

De nombreux Américains profitent actuellement de la parité plus faible de l'euro pour procéder à l'acquisition de biens immobiliers sur le marché français. Des villes comme Paris sont particulièrement concernées par ce phénomène. 20 % des transactions immobilières à Paris sont le fait d'acheteurs étrangers, et par priorité de citoyens américains. 

On peut sans conteste dire que le marché immobilier est pour le moins, morose. Pire, les mises en chantier de logements neufs sont très faibles. Si les perspectives sont relativement peu encourageantes, la situation peut se retourner si des mesures efficaces sont prises. Ainsi, la FNAIM plaide pour une transférabilité des crédits. Le parlement, lui, a tenté de convaincre le HCSF de relever le plafond du taux d'effort de façon significative. Enfin, il convient de rappeler que le marché immobilier a toujours connu des fluctuations et qu'il finit toujours par revenir à un niveau correct.