Comment mettre en vente son bien immobilier ?

Mettre son bien en vente est toujours une décision un peu difficile à prendre.

Introduction pour mettre en vente son bien immobilier

Mais lorsqu’elle est prise, le vendeur est animé par deux concepts : Vendre son bien immobilier vite et vendre bien…

Les quelques astuces que nous allons vous dévoiler représentent des leviers efficaces pour satisfaire ces aspirations : Pour vendre vite, soyez attractif en termes de prix.
Pour vendre bien, embellissez votre bien immobilier.

Visez le juste prix !

Pour mettre en vente son bien immobilier, il faut viser le juste prix !

Nous rêvons tous de faire une « culbute » immobilière, mais il n’y a qu’une réalité qui vaille : Le « bon prix » est celui que votre acheteur est prêt à débourser ! Alors comment viser le juste prix pour mettre en vente son bien immobilier ?

Alors pour l’accrocher, avant même d’entamer l’opération séduction, le mieux est d’afficher un prix en adéquation avec la réalité du marché. Évitez de vous lancer dans l’aventure avec une vague idée du marché local de l’immobilier, et une perception trop objective de votre propre bien.

Une estimation fine et pertinente de votre maison ou de votre appartement sera la clé du succès pour mettre en vente son bien immobilier. Vous pouvez tenter de la réaliser vous-même en vous appuyant sur les sites d’estimation gratuits. Ils sont de plus en plus nombreux sur la toile.

Ils regroupent d’immenses bases de données qui répertorient les ventes récentes par types de biens et secteurs géographiques.
Grâce au développement de l’intelligence artificielle, ces données vont être croisées avec les caractéristiques détaillées de votre bien, que vous allez indiquer sur le site.

De puissants algorithmes vont alors vous indiquer pour votre logement, une fourchette de prix assez fiable. Les principaux intérêts de ces outils sont leur gratuité et leur rapidité.

Ils ont aussi leurs limites, notamment leur degré de performance qui réside essentiellement dans la richesse de la banque de donnée. Ainsi, un bien situé à Paris aura des chances d’être très bien estimé parce que les comparatifs seront multiples, alors qu’une chaumière normande dans un petit village de campagne bénéficiera, en toutes hypothèses, de moins de critère d’appréciation pour le logiciel, aussi intelligent soit-il !

Par ailleurs, on ne le dira jamais assez… Votre bien est unique ! Deux appartements, à priori extrêmement similaires (même surface, même nombre de pièces, même quartier, par exemple …) auront malgré tout forcement des critères différenciants : l’exposition, l’état général, le voisinage, un balcon ou un dressing supplémentaire, etc. Mais ces critères quelquefois un peu subjectifs ne sauront être pris en compte par les algorithmes. Ils feront par contre immédiatement écho chez un professionnel qui se déplacera, observera et relèvera de manière presque intuitive les atouts ou petits défauts qui creuseront l’écart…

C’est tout l’intérêt d’avoir recours aux professionnels de l’immobilier. L’agent immobilier est un expert à même d’estimer un bien à son juste prix. Motivé par la perspective de se voir confier votre mandat de vente, ce professionnel se déplacera, mesurera très précisément votre bien, le photographiera, fera une étude sectorielle… Et vous fournira une estimation argumentée, le plus généralement sans frais.

Il existe un seul petit risque : celui de voir une agence immobilière qui, volontairement, va légèrement surestimer votre bien pour tenter de gagner la « guerre des mandats » !

Malheureusement, ce type de « manœuvre » aboutit généralement assez vite à une baisse de votre prix de vente, qui le ramène dans une proportion acceptable.

Le mieux, pour éviter cet écueil, est de faire déplacer deux à trois professionnels. Si leurs estimations sont en phase, aucun débat, si quelques écarts apparaissent, le plus simple est de réaliser une moyenne des différentes évaluations afin d’obtenir un prix correct.

Cela n’empêche pas de toujours conserver la fameuse « poire pour la soif », c’est – à dire la petite marge de négociation acceptable qui fera plaisir à votre acheteur sur le point de signer, mais ne vous démunira pas pour autant.

Enfin, c’est une « ruse » un peu galvaudée, mais qui fonctionne toujours… Si votre bien est estimé autour de 200 000 €, affichez- le plutôt à 198 000 qu’à 205 000. Le seuil psychologique du millier ne gagne jamais à être franchi et, de surcroît, vous optimisez vos chances d’être visible grâce aux moteurs de recherche qui fonctionnent souvent par centaines de mille. Or, mieux vaut être situé dans la fourchette la plus haute que la plus basse, l’acquéreur se projetant le plus souvent vers sa limite maximum.

Optimisez votre DPE

Pour mettre en vente son bien immobilier et être attractif, il faut optimiser son DPE.

Au nombre de la batterie de diagnostics obligatoires à réaliser lorsque vous vendez votre logement (amiante, plomb, ERP, Carrez, gaz, électricité), il y a le Diagnostic de Performance Energétique (DPE). Ce dernier peut avoir un réel impact sur le déclenchement d’une vente.

En effet, le DPE, mis en place depuis 2006 permet de mieux identifier la consommation d’énergie de la maison ou de l’appartement en vente. Il indique sur une échelle facile à lire, la quantité d'énergie consommée ou estimée dans le cadre d’une utilisation normale du logement. Le DPE le classera sur une échelle allant de A (la meilleure note) à G (la plus mauvaise).

Son résultat est synthétisé par deux étiquettes : l’une indiquant son niveau de consommation d’énergie l’autre ses émissions de gaz à effet de serre.

Or, une étude menée par « Dinamic » (une association créée par le Conseil National du Notariat) met à jour des écarts importants de prix de vente qui existeraient entre les logements classés A ou B et les logements classés G en consommation d’énergie.

Suivant sa classification la valeur du logement pourrait ainsi varier de plus ou moins 30 % ! Cette même étude démontre qu'un logement bien isolé et bien noté (c'est-à-dire avec un bon DPE ) se vendra plus rapidement et à un prix plus élevé qu'une construction qui nécessite des travaux de rénovation.

Enfin, l’étude affirme qu’entre deux biens immobiliers équivalents et affichés au même prix, la performance énergétique fera la différence, en dévalorisant le bien peu performant et revalorisant le bien le plus performant. La classe affichée par le DPE influence donc bel et bien l’éventuel acquéreur car elle lui permet d’anticiper ses consommations futures et de déterminer à l’avance, son budget électricité et / ou chauffage mais aussi son emprunte carbone, sujet de plus en plus prégnant pour la génération Y…

Celle, qui, aujourd’hui, détient le pouvoir d’achat. Pour toutes ces raisons, et aussi pour des raisons écologiques, il peut être tout à fait pertinent d'améliorer l'isolation, la ventilation et le système de chauffage (le gaz vous fera gagner extrêmement de points par rapport à l’électrique !) de votre bien avant sa mise en vente ; d’autant qu’il existe beaucoup d’aides pour financer ce type de travaux. Vous optimiserez ainsi sa classe énergétique, vous vendrez plus cher, plus vite, tout en faisant du bien à la planète.

Lancez-vous dans une opération séduction

Le prix que vous avez affiché est correct, votre DPE est optimum grâce à quelques aménagements de bons sens à faible coût… Les contacts se multiplient et les visites commencent ! Vous avez déjà réalisé une bonne part du travail… Mais pour faire mordre à l’hameçon vos visiteurs et les faire craquer pour VOTRE bien plutôt que celui du voisin, il existe quelques petites astuces. Elles ne sont pas forcément compliquées à mettre en place mais elles peuvent changer la donne par rapport à un bien équivalent. Voyons cela ensemble…

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L’art du « home staging »

Le home staging est important pour mettre en vente son bien immobilier.

L’idée de mettre son habitat en valeur est naturel, et le fait de le faire encore mieux alors que l’on s’apprête à le mettre en vente coule de source. Et pourtant, au-delà du bon sens, c’est devenu une science, voire, un art ! La pratique n’est pourtant pas nouvelle : elle a été officialisée et promue aux Etats Unis dans les années 1980 par Barb Schwarz qui prônait l’idée qu’investir dans la valorisation d’un bien est bien plus intéressant que de baisser son prix de vente.

De nos jours, le « home-staging » est devenue une arme massive d’aide à la vente partout dans le monde. Son avènement en France a été favorisé par l’importante couverture médiatique qui lui a été consacré, notamment avec l’émission TV Maison à vendre, diffusée à une heure de grande écoute. Par ailleurs, des formations pour devenir « home-stager » professionnel ont éclos un peu partout sur le territoire. Outre cet engouement populaire, il semblerait que la technique ait fait ses preuves puisqu’ on estime qu’un bien « home stagé » se vendrait en moyenne 17% plus qu’un logement non « revalorisé » et resterait cinq fois moins longtemps sur le marché !

Alors, OK, le Home staging est à la mode et, de plus la technique a fait ses preuves… Mais en quoi cela consiste-t-elle au juste ? Et bien il s’agit d’une stratégie personnalisée puisque chaque bien est précisément unique ! Cette stratégie consiste à mettre votre intérieur en scène pour le sublimer et permettre à chaque acheteur potentiel, quelques soient ses goûts, ses origines, son pouvoir d’achat, de se projeter dans votre intérieur. Un bon « home stager » est donc à la fois un bon marketeur et un bon décorateur. Il est cependant possible de dégager quelques grandes lignes de fonctionnement, appropriables par tout un chacun…résumons les !

1- On dépersonnalise ! Votre intérieur est à votre image, certes, mais à compter du jour où vous apposez le panneau « A VENDRE » sur votre façade, il est conseillé de renoncer à toute décoration atypique : la tête de cerf offerte par votre tonton chasseur ou la tenture murale ramenée du Burkina Fasso ont sans doute beaucoup de valeur pour vous mais elles risquent d’être un frein à la « projection » du visiteur dans votre intérieur. Le plus simple est donc de les remiser dans une malle en attendant de les ressortir (ou pas !) dans votre nouveau logement.

2- On s’attaque - enfin- à toutes ces petites réparations qui ont été négligées depuis tant d’années ! C’est peut-être des détails pour vous, mais pour certains acquéreurs, ça veut dire beaucoup… Une plinthe décollée, un store cassé, un pan de mur rongé par l’humidité… Ce sont autant de signaux faibles envoyés à vos visiteurs, leur indiquant un manque d’entretien qui peut faire appréhender un état général beaucoup plus grave qu’il ne l’est en réalité. Alors prenez votre courage à deux mains et faites toutes ces petites réparations. A défaut, embauchez un copain bricoleur qui redonnera un coup de neuf à votre logement en deux temps trois mouvements et le revalorisera par la même occasion.

3- On redécore ! Là encore, il est question de dépersonnaliser : votre descente d’escalier peinte en orange « murs d’autrefois » risque de piquer les yeux… Un coup de blanc serait plus approprié ! Mais il peut aussi être question de revoir, si nécessaire la configuration de votre logement. Ainsi, si vous n’êtes que deux dans votre appartement mais qu’il peut convenir à une famille de quatre personnes, remplacer votre canapé en bois massif par un plus petit de couleur neutre permettra d’augmenter la perspective de la pièce. De même, ranger et désemplir la petite pièce qui vous sert de bureau aidera la future maman à l’imaginer en chambre d’enfant.

4- On fait du vide ! Vous ne montez plus sur votre vélo d’appartement depuis dix ans, mais vous ne vous êtes jamais résolu(e) à le donner. Votre aquarium est vidé de ses poissons depuis des mois mais il trône toujours au milieu du salon. Votre garage est empli d’outils rouillés que vous n’avez pas pris le temps de jeter… Il est temps de se débarrasser de tout cela ! Ce sera autant de corvées déjà réalisées lors de votre futur déménagement mais ; surtout ; vous optimisez vos m2 : En désemplissant votre intérieur, vous libérez de l’espace et de la luminosité. Des pièces obstruées paraissent toujours moins vastes qu’elles ne le sont réellement.

5- On soigne les espaces extérieurs : un petit coup de peinture au portail, un revernissage de votre porte d’entrée, une tonte fraîche de la pelouse… Ce sont les premières choses que découvriront vos visiteurs et, donc, la première impression qu’ils se feront de votre bien. Or, ne dis-t-on pas que la première impression est toujours la bonne ? Raison de plus pour l’optimiser… Tous ces menus travaux représenteront un investissement personnel autant que pécunier.

C’est un fait ! Mais ils auront indéniablement un effet de levier sur votre vente. Si vous n’êtes pas sûr de la nature des rénovations à entreprendre et du type de retour sur investissement qu’elles procureront, vous pouvez solliciter les conseils d’un « home stager » professionnel : ils sont plus de 200 en France, souvent des indépendants qui se rémunèrent en fonction du prix de vente de votre bien. Votre « home stager » pourra vous délivrer des prestations à la carte : - Expertise / consultation (= état des lieux : il est toujours intéressant de livrer son intérieur à un œil neuf), - Conseils argumentés : Ex, si vous changez votre cuisine, il vous en coûtera peut-être 5.000€, mais vous pourrez majorer votre prix de vente de 10.000…

Si vous aménagez vos combles, vous investirez 8 ou 10.000 € mais vous pourrez peut-être vendre votre logement avec une ou deux chambres de plus, changer de catégorie d’acheteurs… Et de gamme de prix ! - Accompagnement dans les travaux de rénovation et /ou de décoration.

Enfin, vous pouvez avoir recours aux techniques de « home staging virtuel » ; qui est le pendant digital, du home staging traditionnel. Il n’est pas question, là, de courir chez GIFI avec votre home stager/ décorateur pour acheter le kit de bougies parfumées qui transformera votre intérieur. Tout ce passe derrière un écran d’ordinateur où, avec quelques photos ou bien un plan de masse de votre logement, un professionnel créera un univers complètement revu et redécoré selon les dernières tendances. Ces visuels vous seront remis et permettront à votre visiteur de découvrir tout le potentiel de votre intérieur alors même que vous n’y avez pas touché !

Des visites bien préparées et bien menées

Les visites sont un point non négligeable pour mettre en vente son bien immobilier.

Là encore, c’est une Lapalissade, mais un logement propre et bien rangé donnera plus envie qu’un intérieur en désordre et négligé ! Lorsqu’une visite est prévue, nettoyer de fond en comble n’est donc pas superflu. Soyez également accueillant (e), souriant(e), avenant(e)... Bref, soyez à l’image de votre « chez-vous » et, comme lui, dégagez de bonnes ondes…

Les visiteurs fonctionnent souvent au ressenti ; et l’image que renvoie le propriétaire, sans être aussi importante que celle de l’habitat, est cependant loin d’être neutre ! Enfin, une visite est rythmée par des questions rituelles : le bruit, le coût des impôts locaux, le voisinage, la consommation en énergie, la vie du quartier, la qualité des écoles etc. Tous ces points auront dû être préparés avec le professionnel immobilier si vous lui déléguez les visites. Si tel n’est pas le cas, où s’il le fait en votre présence et vous met à contribution, tenez-vous prêt(e) à répondre à toutes ces questions avec précision et bonhomie, même si elles sont répétitives… Chaque visiteur doit se sentir unique et VIP !

Maintenant, vous connaissez toutes les techniques pour mettre en vente son bien immobilier ! À vous de jouer :)

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