Bail commercial 3-6-9 : guide complet (règles, renouvellement, indemnité d'éviction)

Le bail commercial 3-6-9 est le contrat "standard" des locaux dans lesquels une activité commerciale, industrielle ou artisanale est exploitée : il sécurise le locataire (droit au renouvellement) et encadre le bailleur (durée, congé, indemnités). Dans ce guide, vous allez comprendre toutes les règles, les délais, les formalités et les réflexes à adopter pour éviter les litiges et défendre un dossier.

Côté mandataires, maîtriser le 3-6-9 vous rend plus crédible dès le rendez-vous : vous parlez "bail, loyer, renouvellement, indemnité" comme un pro, et vous sécurisez vos transactions d'immobilier d'entreprise. Pour travailler plus vite (dossier, checklists, docs, suivi), appuyez-vous sur les outils tech & IA MeilleursBiens et sur la présentation de l'offre mandataires.

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C'est quoi un bail commercial 3-6-9 (simplement) ?

Le "3-6-9" est un bail commercial d'une durée minimale de 9 ans, découpé en trois périodes de 3 ans.
Son nom vient d'un mécanisme central :

• le locataire (preneur) peut, en principe, résilier à 3 ans, 6 ans ou 9 ans (résiliation triennale),
• le bailleur est plus encadré pour mettre fin au bail,
• et surtout : le locataire bénéficie (si conditions remplies) d'un droit au renouvellement.

📌 Références utiles (sources officielles) :

• Durée minimale et résiliation triennale : Code de commerce, art. L145-4 (Légifrance)
• Renouvellement / tacite prolongation : Service-Public
• Indemnité d'éviction : Service-Public + Code de commerce, art. L145-14 (Légifrance)

Liens directs (externes) :

• https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000037667139
• https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F22854
• https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F32783
• https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221741

À qui s'applique le bail commercial ?

Le bail commercial concerne la location de locaux dans lesquels est exploité un fonds de commerce ou un fonds artisanal/industriel (selon cas). En pratique, on le rencontre pour :

• boutiques, locaux d'activité, restaurants, commerces
• bureaux (selon situation : parfois bail professionnel, parfois commercial)
• entrepôts / locaux mixtes (selon destination et activité)

Les conditions "classiques" pour être protégé

Même si les situations varient, le cadre protecteur du bail commercial repose généralement sur :

• un contrat de location (écrit fortement recommandé)
• une activité éligible
• une immatriculation du locataire (souvent au RCS/RM selon activité)
• une exploitation réelle du fonds dans les locaux

Conseil mandataire : dès qu'un dossier "murs + bail" arrive, la première question n'est pas "combien au m² ?" mais "quel bail ? quelle durée restante ? quelles clauses ?". C'est ce qui conditionne valeur, liquidité et négociation.

Durée du bail 3-6-9 : ce que dit la règle

Durée minimale : 9 ans

La durée d'un bail commercial ne peut pas être inférieure à 9 ans (principe).
👉 Référence : Code de commerce L145-4 (Légifrance).

Résiliation triennale : "sortie" à 3, 6 ou 9 ans (souvent pour le locataire)

Le locataire peut donner congé à la fin de chaque période triennale, avec un préavis de 6 mois (et un formalisme précis).
👉 Références : L145-4 (Légifrance) + rappel pratique sur Service-Public.

Le bail peut durer plus que 9 ans

Oui :

• soit parce qu'il est conclu dès le départ pour plus de 9 ans,
• soit par le jeu de la tacite prolongation (voir plus bas),
• soit via un bail renouvelé (nouvelle période).

Congé et résiliation : modes d'emploi (sans se tromper)

1) Résiliation par le locataire (le cas le plus fréquent)

Le locataire peut résilier à 3/6/9 ans, sans motif particulier (en principe), à condition de :

• respecter le préavis de 6 mois
• respecter le formalisme : lettre recommandée AR ou acte de commissaire de justice (selon cas / prudence)

👉 Référence pratique : Service-Public "résilier un bail commercial" :
https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F31707

2) Résiliation par le bailleur : plus encadrée

Le bailleur ne peut pas "sortir" librement le locataire. Les cas existent (fin de bail avec congé, motifs légaux, inexécution grave, etc.), mais la logique globale est : protection du locataire.

Astuce : en négociation, le bailleur qui "refuse le renouvellement" doit anticiper le sujet indemnité d'éviction. C'est souvent là que le deal se fait... ou se bloque.

3) Résiliation hors période triennale : possible mais sous conditions

Exemples (selon dossier) :

• clause résolutoire + impayés / manquements
• accord amiable
• situations spécifiques prévues par la loi

Dans tous les cas, évitez les décisions "à l'oral" : en bail commercial, l'écrit et le formalisme sont vos meilleurs alliés.

Fin du bail : renouvellement, congé ou tacite prolongation ?

À l'échéance des 9 ans, trois scénarios dominent :

1. Renouvellement (demande du locataire ou offre du bailleur)
2. Congé (fin du bail, avec ou sans renouvellement)
3. Tacite prolongation si personne ne fait rien

👉 Référence officielle (très claire) :
https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F22854

Tacite prolongation : ce que ça signifie vraiment

Si aucune des parties ne donne congé ou ne demande le renouvellement, le bail ne "se renouvelle pas automatiquement" comme un nouveau bail de 9 ans : il se prolonge (durée indéterminée), avec des règles spécifiques.

Conséquence pratique :

• on peut donner congé, mais avec le bon préavis et au bon moment (souvent "six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil" selon cadre légal et situations).

Renouvellement du bail commercial : règles, délais et formalisme

Le renouvellement est LE sujet clé du 3-6-9, parce qu'il déclenche :

• la poursuite du bail,
• la renégociation du loyer (souvent),
• et en cas de refus : l'indemnité d'éviction.

Qui peut demander le renouvellement ?

• le locataire peut demander le renouvellement,
• le bailleur peut proposer le renouvellement,
• et si personne ne fait rien : tacite prolongation.

👉 Cadre légal mentionné sur Service-Public + articles du Code de commerce (L145-8 à L145-12 évoqués dans de nombreuses synthèses juridiques).

Quand faire la demande de renouvellement ?

La pratique tourne autour de la période proche de l'échéance : souvent dans les 6 mois avant la fin, mais il existe des subtilités selon la situation (fin de bail, prolongation, etc.).
👉 Pour une explication "terrain" : Service-Public (F22854) est la référence la plus simple.

Comment faire la demande ?

Le formalisme est important. En pratique :

• courrier recommandé AR (souvent admis)
• ou acte de commissaire de justice (plus sécurisant)

Réflexe mandataire : sur un dossier "murs loués", demandez systématiquement :

• date d'effet du bail
• date d'échéance
• clauses de congé / renouvellement
• historique (avenants, indexations)Sans ça, impossible d'estimer correctement la valeur... et le risque.

Le loyer au renouvellement : plafonnement, déplafonnement, indices

C'est le point le plus sensible en négociation : le loyer renouvelé peut :

• être plafonné,
• être fixé à la valeur locative,
• ou être déplafonné dans certains cas.

1) La logique de base : valeur locative

Le Code de commerce encadre la fixation du loyer en lien avec la valeur locative (critères légaux).

2) Le plafonnement (souvent)

Le principe : l'augmentation du loyer est limitée par un mécanisme légal (plafond), calculé en fonction d'un indice (souvent ILC ou ILAT selon activité).

👉 Référence officielle sur le principe de plafonnement / règles :

• Code de commerce L145-34 (Légifrance) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029108759

3) Déplafonnement : quand le plafond saute

Le plafonnement ne s'applique pas toujours. Il peut sauter notamment en cas de modification notable d'éléments déterminant la valeur locative (selon les critères légaux) ou dans certaines situations liées à la durée effective (par exemple, quand la durée excède certains seuils du fait de la prolongation, selon cas).

👉 Repères utiles :

• Article L145-34 (Légifrance) rappelle notamment un cas où les dispositions de plafonnement ne s'appliquent plus lorsque, par tacite prolongation, la durée excède 12 ans (voir le texte exact sur Légifrance).

4) "Lissage" de hausse (10%/an) : le choc est limité

En cas de déplafonnement, un mécanisme peut limiter l'augmentation annuelle (lissage), souvent cité dans les synthèses récentes (ex. analyses juridiques).
👉 Pour une vue d'ensemble vulgarisée : des articles de doctrine/avocats l'expliquent, mais pour votre dossier, gardez le réflexe : plafonné ou déplafonné ? et à partir de quand ?

Conseil : en immobilier d'entreprise, la valeur d'un bien "murs loués" se joue au renouvellement. Un loyer trop haut par rapport au marché = risque de baisse / conflit / vacance. Un loyer sous-valorisé = potentiel... mais à défendre juridiquement.

Indemnité d'éviction : définition, principe et calcul (sans jargon)

Quand intervient l'indemnité d'éviction ?

Quand le bailleur refuse le renouvellement, il doit en principe verser au locataire une indemnité d'éviction... sauf exceptions prévues par la loi.

👉 Référence : Code de commerce L145-14 (Légifrance)
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221741

👉 Explication simple + composantes : Service-Public
https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F32783

Que doit couvrir l'indemnité ?

En logique, l'indemnité doit réparer le préjudice causé par la perte du bail et/ou du fonds. Elle peut inclure notamment :

• la valeur marchande du fonds de commerce (si impact)
• les frais de déménagement
• les frais de réinstallation
• certains frais annexes liés au remplacement du fonds (selon cas)

(Service-Public détaille les postes courants.)

Comment ça se calcule "dans la vraie vie" ?

Le calcul dépend du contexte :

• activité et rentabilité
• emplacement et "commercialité"
• possibilité (ou non) de se réinstaller sans perte
• clauses du bail et situation du fonds

Dans les dossiers litigieux, une expertise peut être nécessaire. En pratique, la discussion démarre souvent par :

• "le bailleur paie une indemnité" vs
• "le locataire négocie un accord" (renouvellement + loyer ajusté, délai, compensation, etc.)

Réflexe mandataire : dès qu'un bailleur "refuse le renouvellement", votre rôle n'est pas de trancher juridiquement, mais de cartographier le risque et d'orienter vers le bon conseil (avocat/notaire) en gardant un dossier propre.

Clauses clés du bail commercial : celles qui changent tout

Voici les clauses qui créent 80% des problèmes (et des négociations) :

1) Destination (activité autorisée)

• destination trop restrictive = relocation difficile
• destination trop large = plus de flexibilité

2) Répartition charges / travaux / taxe foncière

C'est souvent le "piège" silencieux :

• qui paie la taxe foncière ?
• quelles charges sont récupérables ?
• qui finance les gros travaux ?
• quelles obligations de mise aux normes (ERP/PMR) ?

3) Indexation

Loyer indexé = mécanisme d'évolution. Vérifiez :

• indice (ILC/ILAT...)
• périodicité
• clause "miroir" (si baisse possible ou non selon rédaction)
• historique des indexations

4) Sous-location et cession

• la cession du bail / droit au bail peut être encadrée
• la sous-location est souvent interdite ou strictement encadrée

5) Clause résolutoire

Elle permet une résiliation accélérée si manquements (impayés, défaut d'assurance...). C'est une clause très opérationnelle.

Bail commercial vs bail dérogatoire : ne pas confondre

En immobilier d'entreprise, vous entendrez souvent :

• "bail précaire"
• "bail dérogatoire"
• "occupation précaire"

Ces régimes peuvent permettre une durée plus courte et une flexibilité différente, mais ils ne donnent pas toujours la même protection que le bail 3-6-9.

Pour un mandat, c'est déterminant : un local loué sous bail dérogatoire ne se valorise pas comme un local loué avec un 3-6-9 sécurisé.

Modèles pratiques (checklists) pour sécuriser un dossier

Checklist "dossier bail" à demander (locaux loués)

• Bail initial + tous avenants
• Date d'effet + durée + échéance
• Loyer HT/HC + charges + taxe foncière (récupérable ?)
• Dépôt de garantie + garanties (caution...)
• Attestation assurance locataire
• Historique indexations / révisions
• Dernières quittances / preuve de paiement
• État des lieux (entrée) + éventuels travaux / sinistres
• Clauses : destination, sous-location, cession, résolutoire

Checklist "renouvellement à venir"

• date exacte de fin de bail
• tacite prolongation en cours ?
• courrier(s) déjà envoyé(s) ?
• stratégie : renouveler ? renégocier ? refuser ?
• point loyer : loyer marché vs loyer actuel
• risque : plafonnement ou déplafonnement ?
• risque indemnité d'éviction (si refus)

Conseils terrain : comment "bien gérer" un bail 3-6-9 (bailleur et locataire)

Si vous êtes bailleur

• anticipez 12 à 18 mois avant l'échéance (dossier, loyer, stratégie)
• documentez le loyer de marché
• clarifiez charges / travaux (éviter les surprises)
• si refus de renouvellement : chiffrer le risque indemnité d'éviction très tôt

Si vous êtes locataire

• surveillez les échéances (3/6/9 ans)
• gardez vos preuves (paiements, assurances, conformité)
• préparez votre renouvellement (demande, négociation, valeur locative)
• évitez les manquements "faciles" (assurance, impayés, usage non conforme)

Si vous êtes mandataire

Votre valeur ajoutée est double :

1. pédagogie (rendre clair ce qui paraît complexe)
2. sécurisation (collecte docs + calendrier + points de vigilance)

Et si vous développez une spécialisation en immobilier pro, c'est un véritable levier de différenciation (voir l'article MeilleursBiens sur la spécialisation).

Conclusion : le 3-6-9, un contrat "simple" sur le papier... stratégique dans la réalité

Le bail commercial 3-6-9 structure la valeur d'un local : durée, sortie, renouvellement, loyer, plafonnement, indemnité d'éviction... Tout se joue sur les clauses et le calendrier. Si vous êtes bailleur, anticipez. Si vous êtes locataire, sécurisez vos droits. Et si vous êtes mandataire, faites la différence avec une méthode : docs + dates + risques + stratégie.

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FAQ - Bail commercial 3-6-9

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